黑丝 美女 静安区这个所在，房价绝对凉了！

静安区这个所在黑丝 美女，绝对凉了！

这等至今天我们所说的静安北区的阳城板块：

这个板块与宝山、普陀三区接壤，城市界面非常像宝山，许多东谈主说它是一个“假静安”板块。

如实，这里有建材商场、有高压线，西部的沪太路和北部的中环高架车流齐很大，环境莫得那么好。

板块次新址和老破小产物搀和，商品房里夹杂着动迁房，产物档次不一、城建界面各异比较大。

阳城的城市界面一溜，是不是像宝山？

但等于这样一个所在，次新址价达到了7-8万元/m²，未低廉！

这约略是因为阳城借光了大宁，有些谄上骄下，距离太近使得它的房价早已加入了大宁房价体系。

然而跟大宁比拟，阳城在涵养、医疗、商务、居住环境等方面又有较大的各异，不像一个中产板块。

在大宁责任的中产家庭淌若预算1000万，置业首选天然是多边形战士的大宁腹地，而非范围的阳城。

上海滩大宁城、宝华当代城、慧芝湖花圃100m²傍边的屋子成交总价齐在1000万傍边。

大宁的地舆位置比新江湾城还要好，玄虚伙源比瑞虹新城优秀，是北上海千万预算的好行止。

别看阳城次新址比大宁低廉了两三万，但是由于户型面积作念得大，总价反而莫得拉开差距，很痛苦。

这就导致阳城的产物商场定位不了了，中产看不上、刚需买不起，两大客群齐给放跑了。

淌若说刚需买不起大宁千万级的产物，退而求其次买个6折的商品房才是合理的“平替”与过渡。

但是阳城户型作念大后把总价拉得跟大宁一样高，没主张承载这类需求。

像板块内永和阳光苑的131m²、物华园的142-164m²、阳城书院的128-142m²大三房总价齐在千万以上；

阳城花圃130m²、阳城贵齐130m²的三房产物总价也齐在千万傍边，冲破了刚需所有的幻念念。

怎样办呢？于是大宁向北外溢的历程中胜利绕过阳城，去共康买6万元/m²的次新址了。

共康供应了许多100m²的次新小三房，600万总价相对大宁无意打了6折，精确收拢了刚需商场的定位。

除了共康外，西部的大华也供应了许多600万级别的产物，成为大宁外溢客群的又一热选。

大华中环边上的次新址梧桐城邦、中环一号、大华碧云天等成交总价齐在600多万。

是以很明了，既然买不起大宁就买共康和大华，而不是跑到阳城连续去看千万的商品房，这明显是板块定位的虚伪。

相对共康和大华来说，只是挂个静安的名号，阳城就把房价拉这样高，买过来是否还有实惠呢？

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阳城的次新址产物还靠近更多问题，导致商场不吃香。

阳城许多小区不带电梯，或者是电梯和步梯的搀和产物，让商场竞争力大打扣头。

永和雅园、永和丽园、永灵小区全是多层的步梯房，仅个别楼栋加装了电梯；

物华园、阳城好意思景、星城好意思景苑是步梯+电梯的搀和产物。

试念念一下，花个1000万买个步梯老破大，有几个中产家庭吹法螺罗致？现时电梯是最起码的条目了。

阳城的多层商品房小区——永和丽园

也可能是因为联想建随即间早，阳城许多小区泊车位配比非常低，泊车弥留又是一个很大的减分项。

阳城的商品房荟萃确立于本世纪初，20年前我国民用轿车保有量才920万辆，其中私东谈主轿车600万辆；

人人的泊车需求很小，是以早期商品房联想的车位配比大宗齐很低。

如阳城好意思景的车位配比低至1：0.35，永和丽园、阳城书院齐在1：0.4；

阳城贵齐、阳城世家苑、广盛苑、永和苑等齐在1：0.5，非常低。

天然车位配比低，但在那时够用。

有关词现时不一样了，2023年民用轿车保有量照旧达到了18668万辆，其中私东谈主轿车保有量17541万辆。

人人的泊车需求经过了极大的增长。

但是阳城许多小区的车位配比仍然停留在20年前的水平，照旧与时间衰颓逊色了。

不啻如斯，这些旧式的商品房楼间距非常小，存在视野抵触、阴事透露等问题，居住体验不是太好。

谈路忐忑、小区拥堵，密度高，是阳城板块小区的通病。

总的来说，阳城小区存在各式种种的短板，品性一般，商场蛊卦力不大。

天然阳城不惟有次新址，还有体量超大的老破小群体，老破小商场雷同沉重，存在许多问题。

我们先来望望阳城90年代小区成交前八名的换手率情况：

万荣小区8.3%

龙潭小区3.9%

景峰苑5.7%

万荣新苑5.2%

荣和苑4.7%

北海新苑4.3%

永灵小区1.7%

玉峰花圃2.6%

平均换手率：4.55%

再来对比彭浦新村板块同是90年代老破小成交前八名的换手率：

共康四村6.92%

康平小区6.4%

彭新小区4.9%

共康三村5.7%

泉灵小区6.8%

阳景小区5.3%

平顺小区5.4%

兴泉小区4.7%

平均换手率：5.77%

很明显，彭浦新村的老破小换手率更高些，成交愈加活跃。为什么阳城的老破小卖不外彭浦？

最初从通勤来看，住在万荣小区到汶水路坐地铁跟住在共康四村到共康路坐地铁只差2站，时辰差未几。

别小看这2站路，万荣小区卖4.9万元/m²，而共康四村卖3.4万元/m²，价钱差了1.5万元/m²！

淌若雷同是花250万，在万荣小区只可住51m²的“鸽子笼”，而在共康四村却能住到74m²的两房。

这等于2站地铁5分钟的差距，莫得对比就莫得伤害！

阳城的万荣小区和龙潭小区

阳城的老破小体量可不小，一个小区多达几千户，挂牌量很大，彼此竞争也大。

比如龙潭小区3700多户，万荣小区3200多户，在这买一套老破小你能挑花眼。

这还不啻，阳城沿途之隔对面等于普陀甘泉宜川的超大老破小板块。

甘泉新村、宜川新村比阳城还要近市区，东谈主家是贴着内环，反而卖得更低廉，成交价唯有4.6万元/m²。

跟阳城老破小竞争的还有西边的宝山大华新村，成交价降到了4.3万元/m²，卖得愈加低廉了；

视野再往北移，还有更低廉的3.2-4万元/m²的张庙、通河老破小。

是以邻近的老破小产物竞争太多了，人人彼此压价，谁卖得低廉谁就占据了商场。

而阳城在地舆位置和交通上风不大的情况下价钱却卖得更贵，商场天然不吃香了。

跟次新址一样，沐浴在大宁的光环下，再戴上静安的高帽，阳城的老破小标价很容易虚高。

其实人人齐是老破小、品性相仿，刚需客群面对两三百万的预算天然倾向于性价比更高的所在了。

除了90年代老公房外，阳城建的还有新一代动迁房，如2013年的浦联佳苑、2011年的龙盛佳苑。

可惜因户型联想怪模怪样、客厅无法朝南、南北欠亨透、卫生间无窗等，错失了盛大买家的醉心。

以7号线地铁口的浦联佳苑为例，许多户型联想不是那么“科学”，买过来很“难办”：

况兼像这样浦联佳苑、龙盛佳苑的不限定动迁两房总价还要高达500多万。

但是只需加少许预算就不错在大华、共康买到更有品性的次新三房，它们齐成了“替代之选”。

从各方面齐能看出，阳城这一带的产物联想如实不怎样全心，处处存在短板。

不论是次新址、老公房如故新一代动迁房，阳城的产物在商场上的竞争力齐不大，耗损了许多客群。

在老闸北的眼里可能阳城根蒂就算不上什么要点发展区域，这里是与宝山、普陀接壤的边角料地块。

旯旮地带只是卖卖地、建建屋子阻隔，让阳城浮浅地贯串了一个居住的功能。

由于老闸北把阳城的地盘齐开采罢了，静安过来时没法再作念举座野心。

天然静安捱风缉缝建了大融城和五冶广场商办，但更多的眼神与资源如故聚焦于大宁商务区和市北高新。

正因为不是中枢肠段，这里造的屋子也枯竭跨区域性的蛊卦力，主要靠土产货购买力因循，通顺性偏低。

不外阳城也并不一无是处，毕竟属于静安，况兼在中环内，住在这住户心境上的招供感不一样。

也有东谈主挑升心爱买那种不带电梯的多层商品房，得房率高一些，相对大宁来说雷同总价住得面积更大些。

2018年静安大融城开业后擢升了所有这个词片区的交易档次，况兼从阳城到大宁商圈浮滥也便捷，两地资源统统不错分享。

但总的来说阳城愈加合乎土产货自住，不太合乎外部的中产改善和刚需选择。

因为产物时弊是明显的，单价和总价偏高，商场竞争力非常有限，改日也莫得开采升级的空间，如故得唱一首凉凉！

PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，匡助人人在买房历程中避雷，确凿了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房众人：